부동산 가격의 시차 관측 · 2026-07-22 기준
視差 —
한 자산을 보는
세 개의 눈
같은 아파트에 세 개의 가격이 동시에 존재한다. 시장의 눈(실거래가), 세입자의 눈(전세가), 행정의 눈(공시가격). 천문학이 시차(視差)로 별까지의 거리를 재듯, 세 시선의 각도차를 재면 자산의 리스크가 보인다 — 세 가격은 같은 시각을 살지 않으므로(공시는 연 1회, 전세는 2년 주기) 이것은 시간의 차(時差)이기도 하다.
신호 = 선행 변수 변환값의 부호 전환. 예상 구간은 과거 최적 시차이며 보장이 아니다 — 방향 일치는 전 표본에서 그 시차의 부호 관계가 유지된 비율(음의 관계는 역방향 기준).
세 개의 가격 — 정의와 원료
추상의 이야기가 아니다 — 실제 단지 하나에서 세 가격이 어떻게 관측되는지부터 해부한다. 아래 표는 이 사이트의 전 표본에서 현실화율 관측이 가장 길게 쌓인 단지의 기록이다. 세 숫자가 다른 것은 오류가 아니라, 각 눈이 다른 것을 재고 있기 때문이다 — 시장은 오늘의 합의를, 세입자는 사용의 값을, 행정은 과세의 기준을 잰다.
전세가율 = 전세 중앙값 ÷ 매매 중앙값 · 현실화율 = 공시가격 ÷ 직전 1년 매매 중앙값. 관측창이 서로 달라(실거래 상시 · 공시 연 1회) 비율은 근사다. 개별 호가 아닌 단지·면적대 중앙값 기준.
| 눈 | 가격 | 원천 | 주기 | 이 사이트의 표본 |
|---|---|---|---|---|
| 시장 | 아파트 매매 실거래가 | 국토교통부 RTMS | 상시 (신고 기준) | — |
| 세입자 | 아파트 전세 실거래가 | 국토교통부 RTMS 전월세 | 상시 (월세 0 계약만) | — |
| 행정 | 공동주택 공시가격 | VWorld NED (부동산공시) | 연 1회 (1월 1일 기준) | — |
매매·전세는 동일한 시군구 집합·동일한 월 범위에서 수집해 분자와 분모가 같은 표본 위에 선다. 공시 표본은 시군구별 거래 최다 단지 상위 3곳 — 전수가 아닌 거래 상위 단지 표본이다(Ⅴ장).
세입자의 눈 — 전세가율
전세가율은 사용의 값이 소유의 값에서 차지하는 비중이다. 높을수록 갭이 좁아 적은 자본으로 소유가 가능해지고 — 같은 이유로, 가격이 내리면 보증금이 매매가에 먼저 부딪힌다. 세입자의 눈은 그래서 리스크의 최전선이다.
단지·전용면적대(±10%) 매칭 표본이 5건 이상인 분기는 매칭 비율, 미만이면 ㎡당 중앙값 비율로 폴백한다 — 두 방식이 섞임을 감안해 추세로 읽어야 한다.
음수(적색)는 2년 전보다 전세 시세가 낮다는 뜻 — 임대인이 차액을 돌려줘야 하는 역전세 압력의 근사다. 동일 계약 추적이 아닌 집계 비교(Ⅴ장 한계).
행정의 눈 — 현실화율
공시가격은 과세·건보료·담보 평가의 기준이지만, 시장을 1년 늦게, 일부만 반영한다. 공시가 시장가의 몇 %를 따라왔는지 — 현실화율 — 는 곧 행정의 눈과 시장의 눈 사이 시차각이다. 각도가 클수록 세 부담은 가볍고, 담보의 장부는 시장과 멀어진다.
공시 기준일(1월 1일) 전후 1년(전년 7월~당년 6월)의 동단지·동면적대 매매 중앙값과 대조. 시장이 급등한 해에는 분모가 먼저 움직여 현실화율이 내려 보인다. 회색 선은 정부가 발표한 공동주택 전체 평균 현실화율(국토부 보도자료) — 이 표본의 중앙값이 그보다 낮게 관측되는 것은, 표본이 거래 상위 대단지(고가 구간) 위주라 고가일수록 낮아지는 현실화율 구조가 반영된 결과일 수 있다(Ⅴ장 표본 설계).
시군구당 표본 3단지 내외 — 지역 대표치가 아니라 거래 상위 단지의 경향으로 읽어야 한다.
겹침 — 이중 시차
두 시차각을 겹치면 네 개의 사분면이 생긴다. 왼쪽 위 — 전세가율은 높고 현실화율은 낮은 곳 — 은 보증금이 매매가에 바짝 붙어 있는데 담보·과세의 장부는 시장을 덜 반영한 지역이다. 세입자의 리스크와 행정의 착시가 같은 곳에서 겹친다면, 그곳이 신탁·심사의 눈이 먼저 가야 할 자리다.
전세가율은 최신 분기, 현실화율은 2024~25 표본 중앙값. 시군구 수가 적어 사분면은 탐색적 지도다 — 개별 지역 판정은 원자료 확인이 먼저다.
시차지도 — 무엇이 먼저 움직이는가
여기서부터는 시간의 시차(時差)다. "최적 시차 +6개월"에서 끝내지 않는다 — 각 관계를 언제(이동창), 어느 국면에서(인상기·인하기), 어느 방향으로(부호 일치율) 성립했는지까지 내려간다. 부호 규칙은 사이트 전역에서 하나다 — X → Y, +kM은 X의 변화가 Y의 변화보다 k개월 먼저 관측됐다는 뜻(인공 시계열 자동 테스트로 고정). 모든 수치는 예측적 선후관계이며 단독 인과효과가 아니다.
시차는 6개월 내 국소 피크 우선(없으면 전역 최적). 청색 실선 = 금융·수요 경로, 적색 점선 = 공급 피드백 경로, 회색 = 동행(펄스 없음) — 선·화살촉·펄스가 모두 계열 색을 따른다. 각 화살표의 시차는 두 변수 사이에서 따로 추정한 값이라 경로 전체의 시차로 합산할 수 없다. 매매가→전세가는 전세가가 서울 표본이라 서울 하위 계열로 관측한다. "0M 동행"은 월간 자료에서 선후를 구분할 수 없다는 뜻이며(펄스 없음), 경로는 가설의 배열이지 인과 증명이 아니다.
셀 위는 최적 시차, 아래는 부호를 포함한 상관계수(예: −.62)다. 점선 테두리 = 전·후반 부호 불안정, ▲ = 탐색 상한에서 최대(미확정). 빈칸 = 이 사이트가 재는 관측 쌍이 아니다(경로 가설에 없는 조합). 색이 짙을수록 상관이 강하다(|r|). 전세가(서울 표본)는 서울 하위 계열(거래량·매매가 서울)과만 짝지어 공간 범위를 맞췄다. 시차·상관은 예측적 선후관계이며 인과가 아니다. 아래 카드는 각 관계의 국면·이동창·공간 범위 상세다.
등급: A = 표본 60개월+·전/후반 안정·|r|≥0.4 · B = 표본 60개월+·안정 · C = 표본 60개월+이나 불안정 · 중간 표본(25~59개월)은 A 불가 — 안정이면 B−(중간)·불안정이면 C(중간) · 짧은 표본 = 24개월 이하(참고 수준). 국면 = 기준금리 12개월 차분 +0.1pp 초과(인상기)/−0.1pp 미만(인하기). 이동창 = 60개월 창을 6개월씩 밀며 최적 시차를 재측정 — 궤적이 흔들리면 관계가 시기 의존적이라는 뜻이다. 장주기 국면 전환이 원거리 가짜 피크를 만들 수 있어 6개월 내 국소 피크가 다르면 병기한다.
시차실험실 — 파형을 직접 정렬한다
두 변수를 고르고 슬라이더로 반응 지표를 왼쪽으로 끌어당겨 보라 — 파형이 겹치는 지점의 시차가 곧 전달 시간의 후보다. 오른쪽 곡선은 시차별 상관을 전부 훑은 결과로, 슬라이더 위치의 r가 점으로 찍힌다.
반응 지표(적색)를 시차만큼 앞당겨 겹친다. 두 파형은 각자 표준화(z)해 모양만 비교한다 — 단위가 달라도 정렬이 보인다. 결측 구간은 선이 끊긴다.
· 봉우리가 낮고 넓으면 —
전달이 약하거나 여러 경로가 섞여 있다.
· 봉우리가 두 개면 — 단기 전달과 장주기
국면이 겹쳐 있을 수 있다.
· 표본이 짧은 쌍은 곡선 끝(큰 시차)일수록 겹치는 달이
줄어 신뢰가 떨어진다.
· 상관은 선후관계의 근사일 뿐 인과의 증명이 아니다 —
같은 원인(금리)이 양쪽을 함께 움직일 수 있다.
· 25개 시차를 동시에 탐색한
최대값이라 탐색 편향을 포함할 수 있다 — 봉우리 하나에 기대지 말 것.
지역확산 — 신호는 어디로 퍼지는가
서울이 항상 먼저 움직인다고 전제하지 않는다 — 변수마다 서울과 각 시도의 시차를 양방향으로 재서, 서울 선행·지역 선행·동행·독립을 데이터로 판정한다. 실제로 미분양은 서울이 대부분 지역에 앞서지만, 착공은 지역이 서울에 앞서는 곳이 더 많다 — 공급의 신호는 수도가 아니라 지방에서 먼저 꺾인다.
사건연구 — 정책 이후 시장은 언제 반응했는가
정책 발표일에 수직선 하나 긋고 끝내지 않는다 — 각 지표의 경로를 사건 전 12개월의 평균·변동성 대비 몇 표준편차 이탈했는가(z)로 재고, 첫 반응 시점(|z|>1)과 최대 반응 시점을 기록한다. 발표일과 시행일을 분리하고, 같은 시기에 겹친 다른 정책을 카드마다 명시한다. 비교군이 없는 전국 단일 경로라 인과가 아니라 전후 관측이다.
방법론 — 출처·정의·한계
모든 수치는 공공 API에서 수집해 로컬에서 계산했고, 이 페이지는 외부 요청 없는 단일 파일이다. 아래 접힘에 원천·표본 설계·지표 정의·한계를 전부 남긴다.
원천과 수집 — 3개 API · —
| 원천 | 내용 | 범위 | 규모 |
|---|
표본 설계 — 왜 전수가 아닌가
매매·전세는 수지(收支) 연구와 동일한 시군구 집합(시도별 대표 시군구, 매매 원거래와 같은 파일 범위)에서 수집한다 — 전세가율의 분자·분모가 같은 표본 위에 서게 하기 위해서다. 공시가격은 필지(PNU) 단위 조회만 가능해 전국 전수가 불가하다 — 시군구별 매매 거래 최다 단지 상위 3곳을 지오코더→연속지적→공시가 체인으로 조회했다. 따라서 현실화율은 거래가 활발한 대단지의 경향이며, 저거래 지역·비아파트 로 일반화할 수 없다.
지표 정의 — 식과 폴백
· 전세 = 월세가 0인 계약. 보증부 월세는 제외하며 전월세전환은
시도하지 않는다.
· 전세가율 = 단지·전용면적대(±10%) 매칭된 전세 보증금 중앙값 ÷ 매매
중앙값. 분기·시군구 매칭 표본이 5건 미만이면 ㎡당 중앙값의 비율로 폴백하고 basis로
구분 기록한다.
· 역전세 지표 = 현재 분기 ㎡당 전세 중앙값 ÷ 8분기 전 동일값 − 1.
· 현실화율 = 공시가격(최빈 전용면적 구간의 호 중앙값) ÷ 공시 기준일 전후 1년
동단지·동면적대(±10%) 매매 중앙값(3건 이상일 때만).
時差 편 방법 — 변환·스캔·안정성
· 변환: 금리류는 12개월 차분(pp), 수량·가격류는 전년동월비(%) —
수준의 추세·계절성을 1차로 걷어낸다.
· 스캔: r(x_t, y_{t+k})를 k=0~24개월 전 구간
탐색, |r| 최대 시차를 최적으로 보고하되 6개월 내 국소 피크가 다르면 병기한다.
· 안정성: 표본을 전/후반으로 갈라 같은 시차의 부호가 유지되는지 본다.
· 방향 일치율: 최적 시차에서 두 변환값의 부호가 일치한 비율(음의 관계는 역방향 기준으로 읽는다).
· 국면: 기준금리 12개월 차분 +0.1pp 초과 = 인상기, −0.1pp 미만 = 인하기 — 국면별 표본은 짧아진다.
· 인허가는 KOSIS 월별이 없어(연간만 제공) 건축HUB 인허가의 시도 대표 시군구 표본(세대수 합)을 쓴다 —
전국 총량이 아닌 표본 신호다.
· 공간 범위 계약: 각 시계열에 전국·서울 표본·대표 시군구 표본을 표기하고, 빌드 시 각 쌍의 범위를
맞대본다. 범위가 다른 쌍은 '공간 범위 불일치'로 표시해 A등급과 전달경로에서 제외한다 —
현재 대표지역 인허가 표본 → 전국 착공이 이에 해당한다. 전세가(서울 표본)와 짝지을 거래량·매매가는
서울 하위 계열(거래량·매매가 서울)을 따로 만들어 서울끼리 맞춘다. 각 연구 카드에 공간 범위·기간·변환·n을
한 줄로 남긴다.
· 사건연구 z의 기준은 사건 이전 12개월(T−12~T−1)만으로 계산한다 — 사후 정보 누출 없음.
다만 발표 전 기대 효과가 기준창을 오염시킬 수 있는 완충 구간은 아직 분리하지 않았다(한계).
· 지역확산은 쌍당 한 번의 양방향 스캔(−18~+18)이라 A→B·B→A 중복 판정이 없다.
· 알려진 한계: 자기상관 미보정(유효 표본 과대), 다중검정 미보정(쌍별 상한까지 전 시차 탐색),
국면 전환(인상기→인하기)이 만드는 원거리 가짜 피크, 짧은 표본(거래·가격·전세 24개월).
이는 1차 계측이며, 개선(프리화이트닝·블록 부트스트랩)은 로드맵에 있다.
한계 — 이 지도가 말하지 않는 것
· 전세가율은 시군구·분기 중앙값의 비율이다 — 개별 계약의 안전도가
아니다.
· 역전세 지표는 동일 계약 추적이 아닌 집계 근사다 — 갱신·신규가 섞인다.
· 공시 표본은 거래 상위 단지 편향이 있다 — 저거래 지역 현실화율의 대표성이 낮다.
· 모든 교차는 상관 관측이며 인과 주장이 아니다.
· 스킵된 표본(지오코딩 실패 등
—건)은 수집 로그에 사유와 함께 남겼다.