부동산 가격의 시차 관측 · 2026-07-22 기준
視差 —
한 자산을 보는
세 개의 눈
같은 아파트에 세 개의 가격이 동시에 존재한다. 시장의 눈(실거래가), 세입자의 눈(전세가), 행정의 눈(공시가격). 천문학이 시차(視差)로 별까지의 거리를 재듯, 세 시선의 각도차를 재면 자산의 리스크가 보인다 — 세 가격은 같은 시각을 살지 않으므로(공시는 연 1회, 전세는 2년 주기) 이것은 시간의 차(時差)이기도 하다.
세 개의 가격 — 정의와 원료
추상의 이야기가 아니다 — 실제 단지 하나에서 세 가격이 어떻게 관측되는지부터 해부한다. 아래 표는 이 사이트의 전 표본에서 매매 거래가 가장 많았던 단지의 기록이다. 세 숫자가 다른 것은 오류가 아니라, 각 눈이 다른 것을 재고 있기 때문이다 — 시장은 오늘의 합의를, 세입자는 사용의 값을, 행정은 과세의 기준을 잰다.
전세가율 = 전세 중앙값 ÷ 매매 중앙값 · 현실화율 = 공시가격 ÷ 직전 1년 매매 중앙값. 관측창이 서로 달라(실거래 상시 · 공시 연 1회) 비율은 근사다. 개별 호가 아닌 단지·면적대 중앙값 기준.
| 눈 | 가격 | 원천 | 주기 | 이 사이트의 표본 |
|---|---|---|---|---|
| 시장 | 아파트 매매 실거래가 | 국토교통부 RTMS | 상시 (신고 기준) | — |
| 세입자 | 아파트 전세 실거래가 | 국토교통부 RTMS 전월세 | 상시 (월세 0 계약만) | — |
| 행정 | 공동주택 공시가격 | VWorld NED (부동산공시) | 연 1회 (1월 1일 기준) | — |
매매·전세는 동일한 시군구 집합·동일한 월 범위에서 수집해 분자와 분모가 같은 표본 위에 선다. 공시 표본은 시군구별 거래 최다 단지 상위 3곳 — 전수가 아닌 거래 상위 단지 표본이다(Ⅴ장).
세입자의 눈 — 전세가율
전세가율은 사용의 값이 소유의 값에서 차지하는 비중이다. 높을수록 갭이 좁아 적은 자본으로 소유가 가능해지고 — 같은 이유로, 가격이 내리면 보증금이 매매가에 먼저 부딪힌다. 세입자의 눈은 그래서 리스크의 최전선이다.
단지·전용면적대(±10%) 매칭 표본이 5건 이상인 분기는 매칭 비율, 미만이면 ㎡당 중앙값 비율로 폴백한다 — 두 방식이 섞임을 감안해 추세로 읽어야 한다.
음수(적색)는 2년 전보다 전세 시세가 낮다는 뜻 — 임대인이 차액을 돌려줘야 하는 역전세 압력의 근사다. 동일 계약 추적이 아닌 집계 비교(Ⅴ장 한계).
행정의 눈 — 현실화율
공시가격은 과세·건보료·담보 평가의 기준이지만, 시장을 1년 늦게, 일부만 반영한다. 공시가 시장가의 몇 %를 따라왔는지 — 현실화율 — 는 곧 행정의 눈과 시장의 눈 사이 시차각이다. 각도가 클수록 세 부담은 가볍고, 담보의 장부는 시장과 멀어진다.
공시 기준일(1월 1일) 전후 1년(전년 7월~당년 6월)의 동단지·동면적대 매매 중앙값과 대조. 시장이 급등한 해에는 분모가 먼저 움직여 현실화율이 내려 보인다. 회색 선은 정부가 발표한 공동주택 전체 평균 현실화율(국토부 보도자료) — 이 표본의 중앙값이 그보다 낮게 관측되는 것은, 표본이 거래 상위 대단지(고가 구간) 위주라 고가일수록 낮아지는 현실화율 구조가 반영된 결과일 수 있다(Ⅴ장 표본 설계).
시군구당 표본 3단지 내외 — 지역 대표치가 아니라 거래 상위 단지의 경향으로 읽어야 한다.
겹침 — 이중 시차
두 시차각을 겹치면 네 개의 사분면이 생긴다. 왼쪽 위 — 전세가율은 높고 현실화율은 낮은 곳 — 은 보증금이 매매가에 바짝 붙어 있는데 담보·과세의 장부는 시장을 덜 반영한 지역이다. 세입자의 리스크와 행정의 착시가 같은 곳에서 겹친다면, 그곳이 신탁·심사의 눈이 먼저 가야 할 자리다.
전세가율은 최신 분기, 현실화율은 2024~25 표본 중앙값. 시군구 수가 적어 사분면은 탐색적 지도다 — 개별 지역 판정은 원자료 확인이 먼저다.
시차지도 — 무엇이 먼저 움직이는가
여기서부터는 시간의 시차(時差)다. 금리·거래·가격·공급은 동시에 움직이지 않는다 — 선행 신호가 반응 지표에 도달하기까지의 전달 시간을, 두 시계열을 한 달씩 밀어가며 잰다. 아래 표의 모든 수치는 예측적 선후관계이며 단독 인과효과가 아니다.
안정 = 표본 전/후반 분할에서 부호가 유지됨. n이 작은 쌍(거래·가격·전세 — 매매 원거래 3년 표본의 전년동월비라 24개월)은 참고 수준이다. 장주기 국면 전환(인상기→인하기)이 원거리 시차에 가짜 피크를 만들 수 있어, 6개월 내 국소 피크가 다르면 함께 표기한다.
시차실험실 — 파형을 직접 정렬한다
두 변수를 고르고 슬라이더로 반응 지표를 왼쪽으로 끌어당겨 보라 — 파형이 겹치는 지점의 시차가 곧 전달 시간의 후보다. 오른쪽 곡선은 시차별 상관을 전부 훑은 결과로, 슬라이더 위치의 r가 점으로 찍힌다.
반응 지표(적색)를 시차만큼 앞당겨 겹친다. 두 파형은 각자 표준화(z)해 모양만 비교한다 — 단위가 달라도 정렬이 보인다. 결측 구간은 선이 끊긴다.
· 봉우리가 낮고 넓으면 —
전달이 약하거나 여러 경로가 섞여 있다.
· 봉우리가 두 개면 — 단기 전달과 장주기
국면이 겹쳐 있을 수 있다.
· 표본이 짧은 쌍은 곡선 끝(큰 시차)일수록 겹치는 달이
줄어 신뢰가 떨어진다.
· 상관은 선후관계의 근사일 뿐 인과의 증명이 아니다 —
같은 원인(금리)이 양쪽을 함께 움직일 수 있다.
방법론 — 출처·정의·한계
모든 수치는 공공 API에서 수집해 로컬에서 계산했고, 이 페이지는 외부 요청 없는 단일 파일이다. 아래 접힘에 원천·표본 설계·지표 정의·한계를 전부 남긴다.
원천과 수집 — 3개 API · —
| 원천 | 내용 | 범위 | 규모 |
|---|
표본 설계 — 왜 전수가 아닌가
매매·전세는 수지(收支) 연구와 동일한 시군구 집합(시도별 대표 시군구, 매매 원거래와 같은 파일 범위)에서 수집한다 — 전세가율의 분자·분모가 같은 표본 위에 서게 하기 위해서다. 공시가격은 필지(PNU) 단위 조회만 가능해 전국 전수가 불가하다 — 시군구별 매매 거래 최다 단지 상위 3곳을 지오코더→연속지적→공시가 체인으로 조회했다. 따라서 현실화율은 거래가 활발한 대단지의 경향이며, 저거래 지역·비아파트 로 일반화할 수 없다.
지표 정의 — 식과 폴백
· 전세 = 월세가 0인 계약. 보증부 월세는 제외하며 전월세전환은
시도하지 않는다.
· 전세가율 = 단지·전용면적대(±10%) 매칭된 전세 보증금 중앙값 ÷ 매매
중앙값. 분기·시군구 매칭 표본이 5건 미만이면 ㎡당 중앙값의 비율로 폴백하고 basis로
구분 기록한다.
· 역전세 지표 = 현재 분기 ㎡당 전세 중앙값 ÷ 8분기 전 동일값 − 1.
· 현실화율 = 공시가격(최빈 전용면적 구간의 호 중앙값) ÷ 공시 기준일 전후 1년
동단지·동면적대(±10%) 매매 중앙값(3건 이상일 때만).
時差 편 방법 — 변환·스캔·안정성
· 변환: 금리류는 12개월 차분(pp), 수량·가격류는 전년동월비(%) —
수준의 추세·계절성을 1차로 걷어낸다.
· 스캔: r(x_t, y_{t+k})를 k=0~24개월 전 구간
탐색, |r| 최대 시차를 최적으로 보고하되 6개월 내 국소 피크가 다르면 병기한다.
· 안정성: 표본을 전/후반으로 갈라 같은 시차의 부호가 유지되는지 본다.
· 알려진 한계: 자기상관 미보정(유효 표본 과대), 다중검정 미보정(24개 시차 탐색),
국면 전환(인상기→인하기)이 만드는 원거리 가짜 피크, 짧은 표본(거래·가격·전세 24개월).
이는 1차 계측이며, 개선(프리화이트닝·블록 부트스트랩)은 로드맵에 있다.
한계 — 이 지도가 말하지 않는 것
· 전세가율은 시군구·분기 중앙값의 비율이다 — 개별 계약의 안전도가
아니다.
· 역전세 지표는 동일 계약 추적이 아닌 집계 근사다 — 갱신·신규가 섞인다.
· 공시 표본은 거래 상위 단지 편향이 있다 — 저거래 지역 현실화율의 대표성이 낮다.
· 모든 교차는 상관 관측이며 인과 주장이 아니다.
· 스킵된 표본(지오코딩 실패 등
—건)은 수집 로그에 사유와 함께 남겼다.